Die Break Even Rechnung, wir wissen es wohl, war schon für manche Prüfungsknaller gut (Beispiel 1, Beispiel 2, Beispiel 3). Jetzt ist es wiederum soweit, diesmal im Zusammenhang mit dem Immobiliengewerbe. Schauen wir mal, wie das aussehen kann:
Ein Investor plane die Errichtung einer Gewerbeimmobilie zu Herstellungskosten i.H.v. 8 Mio. Euro. Von den 55.000 m² Gesamtfläche sind 50.000 m² vermietbar, der Rest besteht aus Sozialräumen, Fluren, Hallen und anderen Flächen, über die keine Mietverträge abgeschlossen werden können. Weiterhin entstehen nicht umlegbare variable Kosten i.H.v. 8 Euro pro m² und Jahr, die natürlich in den Mietpreis einfließen sollen. Die Nutzungsdauer der Immobilie werde mit 10 Jahren angegeben. Danach, so Schätzungen, betrage der Wiederbeschaffungswert einer gleichartigen Immobilie 10 Mio. Euro. Die alte Immobilie habe dann hingegen noch einen Restwert i.H.v. 500.000 Euro. Die kalkulatorische Mindestrentabilität betrage 10% und der Gebäudebetreiber wünscht eine Umsatzrentabilität von 12%, um das Projekt durchzuführen.
Der erforderliche Mietpreis ist zu bestimmen und in einer Break Even Rechnung ist festzustellen, wie viele m² mindestens zu diesem Preis zu vermieten sind, damit die Sache sich lohnt.
Die Sache ist schwierig, weil auch hier wiederum kein vorgezeichneter und auswendig zu lernender Lösungsweg besteht. Man muß die Grundkonzepte der Vollkostenrechnung (Ermittlung des Mietpreises) und der Break Even Rechnung kennen, aber situationsgerecht angepaßt anwenden. Fangen wir mal mit der Volkostenrechnung an – die hier zu allem Unglück auch noch Elemente der Maschinenrechnung mitbringt:
Trivial ist zunächst die Ermittlung der variablen Kosten i.H.v. 440.000 Euro pro Jahr aus der Multiplikation mit der Gesamtfläche. Einzig verwirrend in diesem Zusammenhang ist die variable Kosteneigenschaft – die hier, im Gegensatz zur Maschinenrechnung, nicht wirklich relevant ist, denn es sollen ja alle Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Die kalkulatorische Abschreibung berechnet man natürlich gemäß dieser Methode aus dem Wiederbeschaffungs- und nicht etwa dem Herstellungskostenwert, wohingegen die kalk. Verzinsung sehr wohl aus den Anschaffungskosten und dem Restwert zu bestimmen ist (alle Formeln hier). Diese beiden Rechenmethoden entstammen eigentlich der Maschinenkalkulation – sind aber hier anwendbar. Das ergibt die folgende Kostenübersicht:
| Variable Kosten: | 440.000,00 €/Jahr |
| Kalkulatorische Abschreibung: | 950.000,00 €/Jahr |
| Kalkulatorische Verzinsung: | 425.000,00 €/Jahr |
| Fixkosten: | 1.375.000,00 €/Jahr |
| Gesamtkosten: | 1.815.000,00 €/Jahr |
Das ist die Grundlage, den erforderlichen Mietpreis zu bestimmen. Leider kann man hier weder mit Zuschlagssätzen noch mit anderen "traditionellen" Verfahren vorgehen, da ja eine Umsatzrentabilität von 12% gefordert wird. Diese soll mit der Vermietung der 50.000 m² erzielt werden. Es gilt also:
p x 50000 m² x 0,12 = 6000 p
6000 p = 50000 p - 1375000 - 440000
p = 41,25 Euro pro m² und Jahr
Jetzt können wir auch das mit dem Break Even Punkt auflösen: nehmen wir mal den Preis von 41,25 Euro pro m². Die variablen Kosten betragen aber 8,80 Euro pro m². Die Differenz zwischen beidem ist aber der durch die Vermietung vermittelte Deckungsbeitrag i.H.v. 32,45 Euro pro m² und Jahr.
Nun kennen wir aber von oben schon die Fixkosten von 1.375.000 Euro pro Jahr. Dividieren wir diese durch den Deckungsbeitrag, so erhalten wir den Break Even Punkt von 42.372,88 m², die vermietet sein müssen, um kostendeckend zu sein. Die angestrebte Umsatzrentabilität würde dann freilich noch nicht vermittelt werden.
Links zum Thema: Knallharte Prüfungsfragen zur Break Even Rechnung, Teil 1 von 3 | Teil 2 von 3 | Teil 3 von 3 | Fehler in IHK-Prüfungen: Das Ding mit der kalkulatorischen Abschreibung | Umfangreiche Formelsammlung (interne Links)
