Hallo zusammen,
schon lange suche ich nach der Antwort, ob man Darlehenszinsen mit dem internen Zinsfuß abzinsen darf oder nicht.

Beispiel:
Angenommen ich renoviere ein Haus um 10.000 € Investition.
Energieeinsparung jährlich 1.000€ > abzinsen
Mieteinnahmen jährlich 5.000 € > abzinsen? (normal nur bei Kauf der Immobilie)
zusätzliche Mieteinnahmen durch Erhöhung Miete durch Renovierung 500 € > abzinsen

Entstehende Darlehenszinsen durch Renovation 200 € auch abzinsen?

Vielen Dank für die Hilfe.

LG TH

Hi Tomas04!

Unter den Prämissen des vollkommenen Kapitalmarktes, ist es egal, ob die Reperatur mittels Darlehen oder ohne finanziert wird. Unter etwas schwächeren Prämissen kann man aber durchaus (komplementäre Finanzplanung) die Darlehenszinsen mit einbeziehen, quasi als Kredit der parallel mit einem anderen Zinssatz läuft, wie das Anlegen von zusätzlichen Mieteinnahmen oder entgangenen Auszahlungen. Bei der gleichzeitigen Betrachtung von Darlehen (mit Darlehenszins) und Geldanlage (mit Geldanlagezins) interessiert dann der "Vermögensendwert", also im Prinzip das, was am Ende rauskommt, wenn alle Zahlungen entsprechend auf den Jahresendzeitpunkt konzentriert und entsprechend nachschüssig verzinseszinst werden.
Der Endwert kann dann mit der Unterlassensalternative verglichen werden - wichtig ist, dass Geldbeträge unter diesen Umständen dann auch nur zu gleichen Zeitpunkten verglichen werden können. Ich kann sie in t = 0 oder in t = T (letzter Zeitpunkt T) vergleichen oder bei t = 1.
Weil du hier von Darlehenszinsen ausgehst, macht die Berechnung mit dem internen Zins KEINEN Sinn.

Der interne Zins ist soetwas wie die dynamische Rentabilität der Investiton. Bei streng monoton fallender Kapitalwertfunktion (das heißt also, dass auf dem gesamten Definitionsbereich C´(q) < 0 ist) gibt es dann einen eindeutigen internen Zinsfuß - er ist aber für das eigentliche Ziel, nämlich einen maximalen Zahlungsüberschuss zu erhalten, gänzlich ungeeignet.

Um die Realität möglichst gut in diesem sehr praxisnahen Beispiel abbilden zu können, bietet es sich an, eine Zahlungsreihe für die Unterlassensalternative zu erstellen (alles bleibt, wie es ist), wobei man berücksichtigen sollte, dass liquide Mittel dann auch am Kapitalmarkt zu einem "risikofreien Zins" (zur Zeit gibt's vielleicht 1% auf's Sparbuch...) Sparbuchgetreu angelegt werden.
Dann erstellst du eine Zahlungsreihe, die entsteht, wenn das Investitionsprojekt realisiert wird.

In einem nächsten Schritt wird die Unterlassensalternative in einen Finanzplan (und das geht eigentlich ganz schnell) überführt, wobei halt liquide Mittel verzinst und thesauriert werden, dann betrachtet man das Endvermögen. Selbiges machst du für die Realisation des Projektes.

Dann vergleichst du beide "Endvermögen" (eigentlich: Verzinste Zahlungssalden) und suchst dir den höheren heraus.

Und wenn du das gemacht hast und hier postest, dann reden wir mal vielleicht über den internen Zins.

Hallo Flying Horst,

Die Frage ist, was liquide Mittel sind?! Das Exel-Tool ist dynamisch programmiert. Der Kunde kann seine Sanierung anhand des ausgeworfenen Kapitaldienstes selber zusammenstellen.

Somit nehme ich einfach mal an, dass ich von der zusammengestellten Sanierung (Beisp: 100€ Anuität+Heizkosten neu-Heizkosten alt/Monat) als Liquide Mittel ausgehe.

Ich hoffe ich habe das so richtig verstanden. Nur dann wäre der Darlehenszins drin und faktisch die kalk. AfA (hier in Form der Tilgung).

Irgendwie stehe ich so etwas von auf dem Schlauch........

Hallo!

Wer Berechnungen mit dem internen Zins oder mit dem Kapitalwert etc. anstellen will, bezieht sich ausschließlich auf Geldströme bzw. Geldein- und auszahlungen. Genau das sind liquide Mittel. Alles das, was quasi in der Bilanz unter dem Posten "Kasse- und Bankguthaben" oder "Sichtguthaben" aufgeführt ist, fällt unmittelbar unter die liquiden Mittel. Hin und wieder (je nach Zweck) werden auch sehr kurzfristig liquidierbare Wertpapiere hinzugerechnet.
In diesem Zusammhang ist noch etwas EXTREM WICHTIG:
Es gibt keine Finanzierung aus Eigenkapital (wenn von Eigenfinanzierung gesprochen wird), sondern nur Finanzierung aus vorhandenen, liquiden Mitteln. Karstadt & Co. gehen nicht pleite, weil sie kein Eigenkapital mehr haben (auch wenn dies manche Dummschwätzer-Wirtschaftspresse suggerieren könnte weil diese sich über die Gefahren unpräziser Formulierungen nicht im klaren ist). Sie gehen pleite, weil sie nicht mehr ZAHLEN können. Eigenkapital ist der Reinvermögensüberschuss. Nicht mehr und nicht weniger. Außerdem ist Eigenkapital auch nicht "Haftungskapital" bei einer AG oder GmbH. (Nur um mal weitere Auswüchse unpräziser, nein FALSCHER betriebswirtschaftlicher Tatbestände zu demonstrieren!).

Zurück zum Thema:
Von den liquiden Mitteln (ECHTE GELDBESTÄNDE! NUR BARES IST WAHRES) sind ganz krass die sogenannten Kosten abzugrenzen! Kosten sind nämlich der periodisierte, in monetären Einheiten bewertete Güter- und Leistungsverzehr zur Herstellung einer betrieblichen Leistung bzw. zur Aufrechterhaltung eben dieser. Das wiederum ist nämlich noch etwas anderes als der sogenannte Aufwand, welcher ein Phänomen der externen Rechnungslegung ist und sich in der Gewinn- und Verlustrechnung niederschlägt. In unserem Fall der Heizungsanlage nämlich ist alles relevant, was zu Zahlungen führt. Also alles, was zahlungsgleich ist! Nicht jeder Aufwand führt nämlich auch zu einer Auszahlung. Beispielsweise: Ich verkaufe Waren auf Ziel. Was passiert da? Meine Forderungen erhöhen sich (ich bekomme noch Geld vom Kunden) und gleichzeitig habe ich Aufwand (also noch nicht Kosten) in Höhe des Wareneinsatzes (Wareneinsatz zu Einstandspreisen). Aber mein Kassenbestand hat sich nicht verändert. Ich hoffe ja noch, dass der Kunde zahlt! Allerdings kann ich hier nicht nur Aufwand verbuchen (Buchhaltung = externe Rechnungsleung), sondern auch einen Umsatz, der dann meinen Gewinn in die Höhe (oder meinen Verlust in die Tiefe) "bewegt".
Die kalkulatorische Abschreinbung, die du erwähnst ist hingegen eine Kostenart. Sie taucht nicht in der Bilanz auf und sie führt auch zu keinen Auszahlungen (auch wenn sie in monetären Einheiten bewertet ist). Sie ist gefälligst aus der dynamischen Investitionsrechnung, die Du hier anstellen willst, auszuklammern!
Stimmt das noch?
Frage:

"Ja, aber die kalkulatorische Abschreibung - was mach ich dann damit? Sie ist ja 'ne Kostenart, also muss ich sie doch berücksichtigen! Ich kann das doch nicht Ausklammern, dass diese den Wertverlust anzeigt (bewertet zu Wiederbeschaffungspreisen)."

Antwort:

"Es kommt drauf an! Bei einer Kostenvergleichsrechnung muss die kalkulatorische Abschreibung rein, bei der dynamischen Investitonsrechnung, oder auch "Zahlungsrechnung", wie man sie auch nennen könnte, muss diese außen vor bleiben. Über das Lücke-Theorem lassen sich zwar diese beiden Tatbestände miteinander vereinen, aber auch nur wenn die kalkulatorischen Zinsen finanzmathematisch korrekt berechnet werden. Diese Überlegungen führen aber hier zu weit.


Wer diesen EXTREM ELEMENTAREN (!!!) Zusammenhang nicht verstanden hat, sollte auf keinen Fall irgendwelche undurchdachten Praktikerlösungen anwenden. Was da rauskommt ist dann nämlich zur Hälfte richtig und zur Hälfte falsch. Würdest Du einem Kunden eine Heizungsanlage verkaufen, die (im Winter) mal funktioniert und mal nicht, je nach Schneeflocken-Runterfallintensität? Wohl kaum! Und genau das ist hier das Problem.

Deine Beiträge, Tomas04, zeigen mir, dass Du leider diesen Unterschied noch nicht richtig verstanden zu haben scheinst. Das zeigt insbesondere die Frage "Was sind liquide Mittel" und zum anderen die Tatsache, dass Du zweifelst, ob der Darlehenszins in eine solche dynamische Rechnung gehört! Wie gesagt: er gehört da unbedingt hinein!

Da es sich bei dem Problem scheinbar um eines aus der Praxis handelt und ein Kunde beraten werden soll, ist es hier immer gut, dem Kunden zu zeigen, welche Zahlungssalden (liquide Mittel, also wirklich stattfindende Geldzahlungen!) auf ihn zukommen. Je nach dem, was das für ein Kunde ist, kann der sowieso mit dem abstrakten Gebilde "interner Zinsfuß" nichts und wieder nichts anfangen. Das einzige, was erstmal gegenüber gestellt werden sollte ist die Opportunität, also die Anlage am Kapitalmarkt.


Leider sind Deine Formulierungen noch sehr knapp, ich müsste hier tiefer ins Detail eindringen, um beratend zur Seite zu stehen.

Was ich hier gepostet habe in dem Beitrag ist keineswegs theoretischer Mumpitz oder Spielerei, sondern elementares betriebswirtschaftliches Wissen. Ohne das geht nämlich hier alles in die Hose und Halbwissen wird dem Kunden präsentiert (die es manchmal selber nicht besser wissen).

Nochwas:
1. Bitte nicht von kalkulatorischer AfA (= Absetzung für Abnutzung) sprechen, was ein steuerliches Phänomen ist! Es gibt keine steuerlichen kalkulatorischen Abschreibungen. Das ist unpräzise! Ich weiss zwar, was Du meinst, aber trotzdem.

2. Kapitaldienst
Wenn mich nicht alles täuscht, führen die Überlegungen des Lücke-Theorems auf den Kapitaldienst. Für unsere Überlegungen ist das aber außen vor zu lassen (siehe obige Ausführungen).

Grüße,
flying Horst (der sich gern freuen würde, weiter zu helfen, wozu er aber mehr Details braucht, auch über das Projekt selbst und den Kunden und seine Wünsche!)

Renovierungskosten dürfen 10 Jahre lang mit 11% auf den Mieter umgelegt werden (unabhängig von inflationären Mietsteigerungsraten).

Die Investition von 10.000 EURO verursachen 200 EURO Zinszahlung pro Jahr, das sind 2%!

1.000 EURO Einsparung p. a. stehen 500 EURO Mieterhöhung p. a. gegenüber!

Die Frage ist nun, ob der interne Zinsfuß dieser Investition größer als die 2% Zinszahlung ist!

Selbst bei einer statischen Betrachtung von 500 EURO Überschuss p.a. gegenüber 10.000 EURO Investitionssumme ist innerhalb von 10 Jahren kein positiver Zins zu erwirtschaften!

Fazit, Finger weg, es sei du willst später dort einziehen!

Zinsknecht schrieb

[...]

Die Frage ist nun, ob der interne Zinsfuß dieser Investition größer als die 2% Zinszahlung ist!

[...]

Falsch falsch falsch falsch falsch falsch!
Schon wieder eine nicht exakte Formulierung, die dann falsch wird. So kann man das nämlich nicht pauschal stehen lassen. Es gibt Situationen, da ist der interne Zins kleiner als die 2% (ob man sich die 2% auch so hervorzaubern darf, bezweifel ich) und der Kapitalwert positiv. Das kann an der Kapitalwertfunktion liegen.

Diskontierte Zahlungssalden haben einen höheren Aussagewert.

//EDIT//
Kapitaldienst kann übrigens als verrenteter Kapitalwert, der als Annuität auf die Jahre verteilt wird, interpretiert werden. Das ist der sogenannte Kapitaldienst (Zinsen + Abschreibungen) oder beim Darlehen eben Zinsen + Tilgung.