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Logik der Eigenkapitalrendite

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--> Hallo,

ich verstehe die Logik nicht ganz, warum es Sinn machen soll, beim z.B. Hauskauf einen Kredit aufzunehmen.
Rein mathematisch verstehe ich, dass nach der Formel die EK-Rendite höher ist als die „normale“ Rendite. Siehe Beispiel:

https://www.gevestor.de/details/eigenkapitalrendite-fur-immobilien-berechnen-und-aufbessern-648436.html

Aber aus meiner Sicht wird der Fehler gemacht, den gesamten Kaufpreis der Immobilie zu unterschlagen. Ich kann doch nicht die gesamten Mieteinnahmen abzgl. Zinsen nur mit meinem Eigenkapital in Relation setzen, wohlwissend, dass ich nochmals den gleichen Betrag in Form des Kredits in das Haus stecken muss.
Im Fall Eigenfinanzierung zahle ich im Beispiel 100.000 für das Haus und erhalte 8000 € Miete, im Fall Fremdfinanzierung zahle ich ebenfalls 100.000 für das Haus (nur eben durch den Umweg über die Bank) und erhalte nur 5.500 € Miete (wegen Abzug Zinsen).

Versteht Ihr mein Dilemma?

Vielen Dank für Aufklärung! :)
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--> Hallo,

die einfache Logik dahinter wäre, dass die Rendite des von einem selbst eingesetzten Kapitals deutlich höher ausfällt. Finanziere ich die 100.000 Euro selbst, erhalte ich 8 % auf mein eingesetztes Kapital nach deinem Beispiel oben. Finanziere ich nur die Hälfte, erhalte ich aber 9,1 % auf mein eingesetztes Kapital. Solange ich fremdes Kapital für mich gewinnbringend einsetzen kann, lohnt es sich somit, genau das zu tun. Man muss dabei eher bedenken, dass das Verhältnis Fremdkapital zu Eigenkapital zu höheren Fremdkapitalzinsen führt, je schlechter das Verhältnis ist.

Hoffe, das hilft ein bisschen beim Verständnis.

Viele Grüße

Chris
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Beiträge: 2


--> Hallo Chris,

den Satz "Solange ich fremdes Kapital für mich gewinnbringend einsetzen kann, lohnt es sich somit, genau das zu tun." verstehe ich völlig, wenn die Alternative ist, nicht zu investieren.
Aber hier ist die Alternative, die gesamten 100.000 selbst zu zahlen und dann die Zinsen zu sparen. Bei Aufnahme von Fremdkapital muss ich ja auch am Ende des Tages die 100.000 selbst zahlen, nur zeitlich verzögert, und zahle aber die Zinsen noch obendrauf.

Deshalb würde für mich die Formel der EK-Rendite auch nur dann Sinn machen, wenn das EK das einzige Kapital ist, was ich in die Investition stecken muss (und ich nicht noch den Kredit abzahlen muss)...
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--> Hallo Renzo,

entschuldige die späte Antwort. Vielleicht hilft ein anderer Vergleich. Nehmen wir mal dein Beispiels und du hast 100.000 Euro zur Verfügung. Nun kannst du in die Immobilie alles stecken oder die Hälfte und den Rest fremdfinanzieren. Im ersten Fall hast du 8.000 Euro an Rendite, im zweiten 5.500 Euro. Du hast im zweiten Fall aber die anderen 50.000 Euro noch zur Verfügung! Die kannst du ja auch noch investieren. Der Einfachheit halber hast du ein zweites Immobilienprojekt, dass du wieder zur Hälfte selbst und zur Hälfte fremdfinanzieren kannst. Nehmen wir an, es ist nicht ganz so attratktiv wie das erste und der Fremdkapitalzins ist etwas höher. Du erhältst aber immer noch eine Rendite von 4.500 Euro. In dem Fall hast du 5.500 Euro + 4.500 Euro = 10.000 Euro an Rendite herausgeholt statt der 8.000 Euro, wenn du alles in die erste Immobilie steckst.

Daher kommt diese Logik. Zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung gibt es immer einen Bezug. Formal ist die Eigenkapitalrendite vielleicht schon eine zu einfache Zahl, wenn man so will, aber diese Verbindung der Finanzierungsarten müssen wir berücksichtigen, da es Abhängigkeiten gibt.

Ich hoffe, dass mit dem weiteren Beispiel es noch ein bisschen klarer geworden ist.

Viele Grüße

Chris
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--> sehr schönes Beispiel - vielen Dank dafür !
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--> Immer gerne :-)
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--> Hallo, mich beschäftigt die gleiche Frage wie der Threadersteller, doch das Beispiel hat sie für mich noch nicht zufriedenstellend beantwortet; das FK muss doch auch irgendwann zurückgezahlt werden, plus Zins. Schmälert das meinen Gewinn letztlich nicht auf lange Sicht so sehr, dass ich (in absoluten Zahlen) immer besser dastehe, wenn ich kein FK aufnehme? Die EK-Rendite ist doch nur eine relative Zahl. Das hier vorgestellte Rechenbeispiel mag zwar dazu führen, dass absolut mehr Geld erwirtschaftet wird, aber es muss doch auch dank der Fremdfinanzierung alles zurückgezahlt werden. Inwiefern ist das denn gegenüber einer reinen EK-Finanzierung vorteilhaft?
« Zuletzt durch Forenthreadkrieger129 am 24.07.2018 09:33 Uhr bearbeitet. »
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--> Hallo,

nein, genau das ist nicht der Fall, das sollte das Beispiel auch ein bisschen aufzeigen. Wenn du mit fremden Geld soviel zusätzlichen (!) Gewinn erwirtschaftest, dass nach Abzug aller Fremdkapitalkosten noch was übrig bleibt, dann lohnt sich das.

Beispiel: Ich erweitere meine Produktion und kaufe die zusätzlichen Maschinen durch ein Annuitätendarlehen. Wenn meine zusätzlichen Erlöse abzgl. Betriebsausgaben höher sind als die Annuität, bleibt ein zusätzlicher Gewinn - super, das will ich.

Ich werde mich im Normalfall nicht beliebig verschulden können, weil mein Schuldenstand bei der Gewährung weiterer Kredite eine Rolle spielt - das Risiko steigt ja, damit auch die Fremdkapitalkosten. Ich nehme also so lange Fremdkapital auf, wie ein zusätzlicher Gewinn möglich ist. Diese Zusammenhänge scheinen dann auch in den Kennzahlen auf, wenngleich man natürlich immer genau in die jeweilige Situation reinschauen muss.

Viele Grüße

Chris


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