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Kapitalanlage ja oder nein

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Registriert: May 2007
Beiträge: 3
Hallo,

folgende Fragestellung aus einer Hausaufgabe.

Ein Eigentümer wohnt in einer beliebten Gegend,sein Haus wurde mit 400T€ bewertet, ist sich nicht sicher ob er verkaufen oder das Objekt als Kapitalanlage anbietet. Seine Vorstellung, Verkauf für 100T€ + Übernahme der Hypothek von 130T€ durch Käufer, Mieteinnahme aus Einliegerwohnung 450 Euro p.Monat. Er will 10 Jahre Wohnrecht und danach zieht er aus. Hat ein Kunde davon Vorteile ? Mehr als wenn er gleich 400T€ bezahlt ? Oder ist ein schneller kompletter Verkauf sinnvoller ?

Leider bin ich mit dieser Aufgabe völlig überfordert und ich wüßte nicht was ich dem Kunden raten soll.

Vielen Dank für Hilfe

Die Christa aus M.
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Registriert: Apr 2007
Beiträge: 37
Hallo Christa,

interessante Aufgabe. Ich würde verkaufen. Das ist jetzt vielleicht nicht die richtige und optimale Lösung, aber mein Denkansatz.
Wenn er die 400T€ bei der Bank mit einem Zinssatz von 3% anlegt, dann bekommt er jeden Monat 1.000 Euro. Diese montlichen 1.000 Euro haben in 10 oder auch in 20 Jahren einen ganz anderen Wert wie heute. In 10 Jahren wären das ca. 745 Euro und die Miete für die Einliegerwohnung beläuft sich nur auf 450 Euro.
Wenn er die 230.000€ bei der Bank anlegt, dann bekommt er monatlich 575€, plus 450€ Miete (1.025€) ist nur unwesentlich mehr. Nachteil: Begrenzt auf 10 Jahre und deutlich geringeres Eigenkapital (170.000€). Vielleicht bekommt er bei 400.000 Euro 4% Zinsen und bei 230.000 Euro bleibt die Bank stur und bleibt bei den 3%.

Gruß Alex
Mitglied
Registriert: May 2007
Beiträge: 3
Vielen Dank für deine schnelle Antwort.

Aber wir sollen den Vorteil oder Nachteil für den Käufer herausfinden. Das heißt, wenn er Mieteinnahmen hat 10 Jahre und 100T€ bezahlt + Übernahme der Hypothek und in 10 Jahren hätte er ein Haus was laut Gutachter 400.000 € wert ist für 230.000 gekauft. Ist es also als Renditeobjekt interessant? Leider weiß ich weder wie ich dass berechne noch wo da der Vorteil für den Käufer liegen soll. Denn er hat ja durch den Mieter 10 Jahre nicht umlagerungsfähige Kosten und am Ende steckt er womöglich bis es ihm gehört in 10 Jahren noch mehr rein. Jedenfalls soll die Nettomiete bei 5€ liegen und die Hypothekenkosten pro Monat bei inkl. Zinsen bei 1000€. Echt ne harte Nuß, kenne auch leider keinen Anlageberater, die müßten sich ja mit sowas auskennen.
Aber vielleicht kannst du nochmal helfen.

Von hier schon mal Danke!
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Registriert: Apr 2007
Beiträge: 37
Jetzt hast du die Aufgabe auch ganz anders dargestellt. Trotzdem nicht einfach.
Wenn das Haus in 10 Jahren 400.000€ wert ist, dann ist das eine Wertsteigerung von 73,9% oder pro Jahr 7,39%. Die Hypothekenzinsen wäre dann 9,23% pro Jahr. Also sind die Hypothekenzinsen über der Wertsteigerung. Insgesamt zahlt er an Hypothek 120.000 €. Also, alles in allem zahlt er: 100T€+130T€+120T€=350.000T€. Die Kosten kann er ja in der Steuererklärung geltend machen. Er bekommt doch monatlich 450 Euro Miete, oder habe ich das falsch gelesen? In 10 Jahren hätte er nochmal 54.000€ Mieteinnahmen. Was ist denn mit der Nettomiete 5€? Das ist doch ein Quadratmeterpreis, wie viel Quadratmeter sind es denn? 5€ ist eine sehr kleine Miete. Wenn er das Haus für 400T€ verkauft, hat er 50T€ "Gewinn" plus 54T€ Mieteinnahemen.

Alex
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Registriert: May 2007
Beiträge: 3
Hallo Alex,

ich glaube ich habe es wirklich nicht richtig dargestellt. Hier mal die ganze Aufgabe.

Das Einfamilienhaus von Hr.Müller ist heute 400T€ wert laut Gutachter. Der ET überlegt ob er verkauft oder es als Renditeobjekt anbietet inkl. 10jährigem Wohnrecht und dann ins Ausland geht. Den heutigen Wert würde er anhand der gesunkenen Immobilienpreise nicht erzielen. Er plant daher den Verkauf als Kapitalanlage. 100T€ beträgt der VK und die Hypothek 130T€. ER erhält ein Wohnrecht auf 10 Jahre und der Käufer hat Mieteinahmen aus der ELW von 450 € pro Monat. Berechnen Sie die Rendite und die Mieteinahmen bei 5€ für 53qm aus einer ELW die zum Haus gehört und vermietet ist.
Bewerten Sie die Überlegungen des Kunden und diskutieren Sie Ihre Entscheidung mit Ihrer Arbeitsgruppe.

Leider gibts dazu nicht viel zu diskutieren. Weil echt ne Nuß. Nicht verzweifeln.

Danke für deine Hilfe

Grüße
Christa
Mitglied
Registriert: Apr 2007
Beiträge: 37
Beantworte mal folgende Fragen:
Wie hoch ist der Verkaufspreis?
Was ist mit den oder der Einliegerwohnung? Wenn der Käufer 450 Euro bekommt, dann verstehe ich die 5 Euro und die 53qm nicht. Sind das dann 2 Wohnungen?

Ausserdem sollst du aus der Sicht von dem Käufer argumentieren, nicht von Herr Müller.

Die 400.000 Euro sind nur ein fiktiver Wert. Oder ersteinmal ein fiktiver Wert.
Herr Müller könnte wahrscheinlich direkt 230.000 Euro bekommen, 100.000 Euro Verkaufspreis und 130.000 Euro als Darlehen von der Bank.

Normalerweise ist es doch so, wenn ich Geld brauche, dann "beleihe" ich mein Haus, d.h. ich nehme bei der Bank einen Kredit auf und als Sicherheit dient dann das Haus. Darum verstehe ich die 100.000 Euro Verkaufspreis und die 130.000 Euro Darlehen nicht.

Alex


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